สัญญาจะซื้อจะขายที่ดิน ส.ป.ก. 4-01  การปฏิบัติที่ไม่ชอบด้วยกระบวนการพิจารณา

คู่สัญญามีเจตนาที่จะซื้อขายที่ดิน ส.ป.ก. 4-01 ต่อเมื่อที่ดินได้มีการยกเลิกเอกสารสิทธิ ส.ป.ก.4-01 และได้ออกเอกสารสิทธิเป็นหนังสือรับรองการทำประโยชน์หรือโฉนดที่ดินแล้ว  การที่ศาลชั้นต้นพิพากษายกฟ้องในชั้นตรวจคำฟ้องนั้น จึงเป็นการไม่ชอบด้วยกระบวนการพิจารณา

  คำพิพากษาศาลฎีกาที่  2419/2552

   สัญญาจะซื้อจะขายที่ดินระหว่างโจทก์กับจำเลย ข้อ 3 ระบุว่า ในวันทำสัญญานี้ผู้จะซื้อได้วางเงินมัดจำค่าที่ดินให้กับผู้จะขายเป็นเงิน 1,000,000 บาท ส่วนที่เหลือ 10,000,000 บาท ผู้จะขายตกลงให้ผู้จะซื้อชำระภายในวันที่ 18 พฤศจิกายน 2549 แต่ถ้าหากปรากฏว่าผู้จะซื้อได้ดำเนินการรังวัดขอออกโฉนดที่ดินแล้วเสร็จก่อนที่จะถึงวันนัดชำระเงินส่วนที่เหลือ ผู้จะซื้อจะต้องชำระเงินค่าที่ดินส่วนที่เหลือ 10,000,000 บาท ให้กับผู้จะขายในวันประกาศแจกโฉนดที่ดิน และผู้จะขายตกลงส่งมอบการครอบครองให้กับผู้จะซื้อนับแต่วันที่ผู้จะซื้อชำระราคาที่ดินครบถ้วน เมื่อพิจารณาจากข้อสัญญาดังกล่าวแล้วจะเห็นได้ว่า คู่สัญญาทั้งสองฝ่ายมีเจตนาที่จะซื้อขายที่ดินพิพาทก็ต่อเมื่อที่ดินพิพาทได้มีการยกเลิกเอกสารสิทธิ ส.ป.ก.4-01 และได้ออกเอกสารสิทธิเป็นหนังสือรับรองการทำประโยชน์หรือโฉนดที่ดินแล้ว หาใช่มีเจตนาที่ตกลงซื้อขายที่ดินที่มีเอกสารสิทธิเป็น ส.ป.ก. 4-01 ซึ่งมีข้อกำหนดห้ามโอนและห้ามมิให้ทำการซื้อขาย อันจะทำให้สัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพิพาทตามฟ้องเป็นนิติกรรมที่มีวัตถุประสงค์เป็นการต้องห้ามโดยชัดแจ้งโดยกฎหมายไม่ ส่วนที่ดินพิพาทจะสามารถดำเนินการยกเลิกเอกสารสิทธิ ส.ป.ก. 4-01 และออกเอกสารสิทธิเป็นหนังสือรับรองการทำประโยชน์หรือโฉนดที่ดินได้จริงดังที่โจทก์กล่าวอ้างในคำฟ้องและระบุไว้ในสัญญาหรือไม่ จำเป็นต้องฟังพยานหลักฐานของคู่ความให้เสร็จสิ้นกระแสความเสียก่อนที่จะวินิจฉัยประเด็นดังกล่าว การที่ศาลชั้นต้นด่วนพิพากษายกฟ้องโจทก์ในชั้นตรวจคำฟ้องนั้น จึงเป็นการปฏิบัติที่ไม่ชอบด้วยกระบวนการพิจารณา

   โจทก์ฟ้องขอให้พิพากษาให้จำเลยยื่นคำร้องขอยกเลิกการรังวัดต่อเจ้าพนักงานที่ดินจังหวัดภูเก็ต ให้จำเลยยื่นคำร้องขอคืนเอกสิทธิ ส.ป.ก. 4 - 01 เลขที่ 283 ต่อสำนักงานปฏิรูปที่ดินจังหวัดภูเก็ต และให้จำเลยปฏิบัติตามสัญญาจะซื้อจะขายฉบับลงวันที่ 18 พฤษภาคม 2548 ด้วยการส่งมอบการครอบครองที่ดินตามฟ้องแก่โจทก์ และให้จำเลยรับเงินค่าที่ดินส่วนที่เหลือ หากจำเลยไม่ปฏิบัติตามให้ถือเอาคำพิพากษาของศาลแทนการแสดงเจตนาของจำเลย

          ศาลชั้นต้นตรวจคำฟ้องและเอกสารท้ายฟ้องแล้วเห็นว่า กรณีโจทก์ขอบังคับให้จำเลยปฏิบัติตามสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินอันมีเอกสารสิทธิเป็น ส.ป.ก. 4 - 01 โดยที่ดินดังกล่าวมีข้อกำหนดห้ามโอนและห้ามมิให้ทำการซื้อขาย การตกลงซื้อขายที่ดินดังกล่าวเป็นนิติกรรมที่มีวัตถุประสงค์เป็นการต้องห้ามชัดแจ้งโดยกฎหมาย เป็นโมฆะไม่อาจบังคับได้ พิพากษาให้ยกฟ้อง

 โจทก์อุทธรณ์เฉพาะปัญหาข้อกฎหมายโดยตรงต่อศาลฎีกา โดยได้รับอนุญาตจากศาลชั้นต้นตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 223 ทวิ

            ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า คดีมีประเด็นต้องวินิจฉัยตามอุทธรณ์ของโจทก์ว่า สัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพิพาทตามฟ้องเป็นโมฆะเพราะมีวัตถุประสงค์เป็นการต้องห้ามชัดแจ้งโดยกฎหมายหรือไม่ โจทก์ฟ้องว่า โจทก์และนางสาวเหมือนนิจตกลงทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพิพาทกับจำเลยในลักษณะที่สามารถออกเอกสารสิทธิเป็นหนังสือรับรองการทำประโยชน์หรือโฉนดที่ดินได้ โดยจำเลยมีหน้าที่อำนวยความสะดวกในการรังวัดออกโฉนดที่ดินให้แก่โจทก์ แต่จำเลยกลับไปยื่นคำร้องขอออกเอกสารสิทธิที่ดินอีกเพื่อจะนำไปขายให้แก่บุคคลอื่น ทำให้โจทก์ได้รับความเสียหาย เห็นว่า ตามสัญญาจะซื้อจะขายฉบับลงวันที่ 24 ธันวาคม 2546 ระหว่างนางสาวเหมือนนิจกับจำเลย ระบุรายละเอียดไว้ในข้อ 5 ว่า “ผู้ซื้อจะชำระเงินทั้งหมด 11,000,000 บาท เมื่อผู้ขายได้ยกเลิก ส.ป.ก. 4 - 01 แปลงดังกล่าวเรียบร้อยแล้ว” และสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินฉบับลงวันที่ 18 พฤษภาคม 2548 ระหว่างโจทก์กับจำเลย ระบุรายละเอียดไว้ในข้อ 3 ว่า “ในวันทำสัญญานี้ผู้จะซื้อได้วางเงินมัดจำค่าที่ดินให้กับผู้จะขายเป็นเงินจำนวน 1,000,000 บาท... สำหรับค่าที่ดินส่วนที่เหลืออีกจำนวน 10,000,000 บาท ผู้จะขายตกลงให้ผู้จะซื้อชำระภายในวันที่ 18 พฤศจิกายน 2549... แต่ถ้าหากปรากฏว่าผู้จะซื้อได้ดำเนินการรังวัดขอออกโฉนดที่ดินแล้วเสร็จก่อนที่จะถึงวันนัดชำระเงินส่วนที่เหลือ ผู้จะซื้อจะต้องชำระเงินค่าที่ดินส่วนที่เหลือ 10,000,000 บาท ให้กับผู้จะขายในวันประกาศแจกโฉนดที่ดิน และผู้จะขายตกลงส่งมอบการครอบครองให้กับผู้จะซื้อนับแต่วันที่ผู้จะซื้อชำระราคาค่าที่ดินครบถ้วน” เมื่อพิจารณาข้อสัญญาดังกล่าวแล้วจะเห็นได้ว่า คู่สัญญาทั้งสองฝ่ายมีเจตนาที่จะซื้อขายที่ดินพิพาทก็ต่อเมื่อที่ดินพิพาทได้มีการยกเลิกเอกสารสิทธิ ส.ป.ก. 4 - 01 และได้ออกเอกสารสิทธิเป็นหนังสือรับรองการทำประโยชน์หรือโฉนดที่ดินแล้ว หาใช่มีเจตนาตกลงซื้อขายที่ดินที่มีเอกสารสิทธิเป็น ส.ป.ก. 4 -01 ซึ่งมีข้อกำหนดห้ามโอนและห้ามมิให้ทำการซื้อขาย อันจะทำให้สัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพิพาทตามฟ้องเป็นนิติกรรมที่มีวัตถุประสงค์เป็นการต้องห้ามชัดแจ้งโดยกฎหมายดังที่ศาลชั้นต้นวินิจฉัยไม่ ส่วนที่ดินพิพาทจะสามารถดำเนินการยกเลิกเอกสารสิทธิ ส.ป.ก. 4 - 01 และออกเอกสารสิทธิเป็นหนังสือรับรองการทำประโยชน์หรือโฉนดที่ดินได้จริงดังที่โจทก์กล่าวอ้างในคำฟ้องและระบุไว้ในสัญญาหรือไม่ จำเป็นต้องฟังพยานหลักฐานของคู่ความให้เสร็จสิ้นกระแสความเสียก่อนที่จะวินิจฉัยประเด็นดังกล่าว การที่ศาลชั้นต้นด่วนพิพากษายกฟ้องโจทก์ในชั้นตรวจคำฟ้องนั้น จึงเป็นการปฏิบัติที่ไม่ชอบด้วยการพิจารณา อุทธรณ์ของโจทก์ฟังขึ้น

          อนึ่ง ศาลชั้นต้นมีคำพิพากษาโดยไม่ได้สั่งในเรื่องค่าฤชาธรรมเนียมซึ่งไม่ถูกต้อง ศาลฎีกาเห็นสมควรแก้ไข

          พิพากษายกคำพิพากษาศาลชั้นต้น ให้ศาลชั้นต้นรับฟ้องของโจทก์ไว้พิจารณาพิพากษาใหม่ตามรูปคดีต่อไป ค่าฤชาธรรมเนียมทั้งสองศาลให้ศาลชั้นต้นรวมสั่งเมื่อมีคำพิพากษาใหม่

ป.พ.พ. มาตรา 150 

 นิติกรรมสัญญามีวัตถุที่ประสงค์เป็นการฝ่าฝืนต้องห้ามโดยกฎหมาย สัญญาค้ำประกัน

 คำพิพากษาศาลฎีกาที่  1500/2531

จำเลยที่ 2 ซึ่งเป็นบริษัทเครดิตฟองซิเอร์ทำสัญญาค้ำประกันหนี้จำเลยที่ 1 ที่กู้เงินจากโจทก์ เมื่อการค้ำประกันหนี้เป็นกิจการที่จำเลยที่ 2 อาจได้รับอนุญาตให้กระทำได้ และอยู่ในขอบวัตถุที่ประสงค์ของจำเลยที่ 2 ตามหนังสือบริคณห์สนธิที่จดทะเบียนไว้ด้วยฉะนั้น หากโจทก์ซึ่งเป็นคู่สัญญากับจำเลยที่ 2 มิได้ร่วมรู้ด้วยว่าจำเลยที่ 2 ทำสัญญาค้ำประกันโดยไม่ได้รับอนุญาตตามกฎหมาย ก็จะถือว่า นิติกรรมสัญญานั้นมีวัตถุที่ประสงค์เป็นการฝ่าฝืนต้องห้ามโดยกฎหมาย ไม่ได้ สัญญาค้ำประกันดังกล่าวจึงมีผลใช้บังคับได้

    โจทก์ฟ้องให้จำเลยรับผิดชดใช้เงิน 384,254.77 บาท พร้อมดอกเบี้ยแก่โจทก์ ศาลอุทธรณ์พิพากษายืนตามศาลชั้นต้นให้จำเลยร่วมกันใช้เงินตามฟ้องพร้อมดอกเบี้ย จำเลยฎีกา
          ศาลฎีกาวินิจฉัยปัญหาข้อกฎหมายว่า "ข้อเท็จจริงฟังได้ว่าจำเลยที่ 2 จดทะเบียนเป็นนิติบุคคลประเภทบริษัทจำกัด เดิมใช้ชื่อว่าบริษัทบ้านและที่ดินไทย จำกัด มีวัตถุประสงค์หลายข้อ เฉพาะข้อ 5ระบุว่า ค้ำประกันหนี้ความรับผิดของบุคคลหรือนิติบุคคลที่เกี่ยวข้องกับธุรกิจของบริษัท ต่อมาวันที่ 27 สิงหาคม 2517 จำเลยที่ 2 ได้รับใบอนุญาตให้ประกอบธุรกิจเครดิตฟองซิเอร์ 3 ประเภทคือ กิจการเครดิตฟองซิเอร์กิจการรับซื้อฝาก และกิจการให้เช่าซื้อ และจำเลยที่ 2 ได้จดทะเบียนเปลี่ยนชื่อเป็น บริษัทเครดิตฟองซิเอร์บ้านและที่ดินไทย จำกัด เมื่อวันที่ 19 กรกฎาคม 2522 จำเลยที่ 2ทำสัญญาค้ำประกันหนี้จำเลยที่ 1 เมื่อวันที่ 1 ตุลาคม 2522ตามเอกสารหมาย จ.ล.1 มีปัญหาว่าสัญญาค้ำประกันดังกล่าวมีผลใช้บังคับได้หรือไม่ ศาลฎีกาโดยมติที่ประชุมใหญ่ เห็นว่า แม้สัญญาค้ำประกันตามเอกสารหมาย จ.ล.1 ได้กระทำขึ้นหลังจากพระราชบัญญัติ การประกอบธุรกิจเงินทุน ธุรกิจหลักทรัพย์ และธุรกิจเครดิตฟองซิเอร์ พ.ศ. 2522 ใช้บังคับแล้ว ซึ่งตามพระราชบัญญัติ ดังกล่าว มาตรา 54 บัญญัติว่า "ห้ามมิให้บริษัทเครดิตฟองซิเอร์ กระทำการดังต่อไปนี้

          (1) ................................................
          (4) ประกอบกิจการอื่นใดนอกจากธุรกิจเครดิตฟองซิเอร์ในประเภทที่ได้รับอนุญาต เว้นแต่ได้รับอนุญาตจากรัฐมนตรี..........." และจำเลยที่ 2 เป็นบริษัทเครดิตฟองซิเอร์ซึ่งได้รับอนุญาตให้ประกอบธุรกิจเครดิตฟองซิเอร์ประเภทกิจการเครดิตฟองซิเอร์ กิจการรับซื้อฝากและกิจการให้เช่าซื้อเท่านั้น การที่จำเลยที่ 2 ทำสัญญาค้ำประกันดังกล่าวจึงเป็นการประกอบกิจการอื่นนอกจากธุรกิจเครดิตฟองซิเอร์ในประเภทที่ได้รับอนุญาต แต่ก็เป็นที่เห็นได้ว่าการค้ำประกันดังกล่าว มิใช่เป็นกิจการที่กฎหมายห้ามเด็ดขาดเพราะจำเลยที่ 2อาจได้รับอนุญาตจากรัฐมนตรีให้กระทำได้ ทั้งยังเป็นกิจการที่อยู่ในขอบวัตถุที่ประสงค์ของจำเลยที่ 2 ตามหนังสือบริคณห์สนธิที่จดทะเบียนไว้ด้วย ฉะนั้น เมื่อข้อเท็จจริงไม่ปรากฎว่าโจทก์ซึ่งเป็นคู่สัญญากับจำเลยที่ 2 ได้ร่วมรู้ด้วยว่าจำเลยที่ 2 ทำสัญญาค้ำประกันโดยไม่ได้รับอนุญาตตามกฎหมายก็จะถือว่านิติกรรมสัญญานั้นมีวัตถุประสงค์เป็นการฝ่าฝืนต้องห้ามโดยกฎหมายไม่ได้ สัญญาค้ำประกันตามเอกสารหมาย จ.ล.1 จึงมีผลใช้บังคับได้ ที่ศาลล่างทั้งสองพิพากษาให้จำเลยที่ 2 ต้องรับผิดตามสัญญาค้ำประกันดังกล่าวชอบแล้ว"
          พิพากษายืน
 
 หมายเหตุ

 จำเลยที่ 2 เข้าทำสัญญาค้ำประกันความรับผิดของจำเลยที่ 1ไว้ต่อโจทก์ ในขณะที่จำเลยที่ 2 เป็นบริษัทเครดิตฟองซิเอร์โดยไม่ได้รับอนุญาตจากรัฐมนตรีให้ทำสัญญาค้ำประกัน เป็นการฝ่าฝืนบทบัญญัติแห่งพระราชบัญญัติการประกอบธุรกิจเงินทุน ธุรกิจหลักทรัพย์และธุรกิจเครดิตฟองซิเอร์ พ.ศ. 2522 มาตรา 54(4) มีปัญหาเกี่ยวโยงกับประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 113 ว่า สัญญาค้ำประกันดังกล่าวมีวัตถุประสงค์เป็นการต้องห้ามชัดแจ้งโดยกฎหมาย อันจะต้องตกเป็นโมฆะหรือไม่

  คดีนี้คงจะเทียบเคียงไม่ได้กับสัญญาซึ่งเป็นนิติกรรมทำโดยบุคคล 2 ฝ่าย ซึ่งประโยชน์อันเป็นผลสุดท้ายที่ทั้งสองฝ่ายต้องการเป็นการที่ผิดกฎหมายอาญาอยู่ในตัว (malainse) เช่นสัญญาว่าจ้างฆ่าผู้อื่นหรือสัญญาจ้างให้ลักทรัพย์ สัญญานั้นเป็นสัญญาที่มีวัตถุประสงค์เป็นการต้องห้ามชัดแจ้งโดยกฎหมาย (contractunlawfulperse) ย่อมต้องตกเป็นโมฆะ คู่สัญญาทั้งสองฝ่ายต่างใช้สิทธิเรียกร้องใด ๆ ต่อกันไม่ได้ตามภาษิตกฎหมาย Exturpicausanonorituractio(โปรดดูประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 411)ในกรณีเช่นนี้ ปัญหาว่าคู่สัญญาทั้ง 2 ฝ่าย จะต้องรับรู้ด้วยกันว่าการนั้นต้องห้ามชัดแจ้งโดยกฎหมายย่อมจะไม่มี (โปรดดูศาสตราจารย์ม.ร.ว.เสนีย์ปราโมช, ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ว่าด้วยนิติกรรมและหนี้เล่ม 1(ภาค1-2),2509 โรงพิมพ์อักษรสาสน์หน้า 27,132,144)

   แต่ในกิจการที่ไม่เป็นผิดกฎหมายอาญาในตัวของมันเอง แต่ผิดเพราะไม่ได้รับอนุญาตให้กระทำการนั้น (malaprohibita) ศาลฎีกาได้วางหลักบรรทัดฐานไว้ว่า ในสัญญาซึ่งเป็นนิติกรรมทำโดยบุคคล 2 ฝ่ายประโยชน์อันเป็นผลสุดท้ายที่ทั้งสองฝ่ายต้องการ คู่กรณีทั้ง 2 ฝ่ายจะต้องร่วมรู้ด้วยกัน จึงจะเป็นวัตถุที่ประสงค์ของนิติกรรมสัญญานั้นถ้าคู่สัญญาแต่ฝ่ายเดียวรู้ถึงการกระทำของตนว่าเป็นการต้องห้ามโดยกฎหมายโดยอีกฝ่ายหนึ่งมิได้ร่วมรู้ด้วยจะถือว่านิติกรรมสัญญานั้นมีวัตถุที่ประสงค์เป็นการต้องห้ามโดยกฎหมายหาได้ไม่ (โปรดดูคำพิพากษาฎีกาที่ 106/24772477 ธส.131,405/24772477ธส.679,58/24822482ธส.59,1124/25122512ฎ.1534,3360/25272527 ฎ.2470,4211-4212/25282528ฎ.2279)

           คดีที่บันทึกนี้ ระหว่างพิจารณา โจทก์และจำเลยที่ 1 ทำสัญญาประนีประนอมยอมความโดยจำเลยที่ 1 ยอมชำระหนี้แก่โจทก์ตามฟ้องส่วนจำเลยที่ 2 ได้ตกลงท้ากันกับโจทก์ว่าให้ศาลวินิจฉัยชี้ขาดในประเด็นข้อเดียวว่าสัญญาค้ำประกันตามฟ้องมีผลใช้บังคับได้หรือไม่ศาลฎีกาโดยมติที่ประชุมใหญ่เห็นว่า เมื่อข้อเท็จจริงไม่ปรากฏว่าโจทก์ซึ่งเป็นคู่สัญญากับจำเลยที่ 2 ได้ร่วมรู้ว่าจำเลยที่ 2 ทำสัญญาค้ำประกันโดยไม่ได้รับอนุญาตตามกฎหมาย จะถือว่านิติกรรมสัญญานั้นมีวัตถุประสงค์เป็นการฝ่าฝืนต้องห้ามโดยกฎหมายไม่ได้ ทั้งนี้ เป็นการยืนยันหลักกฎหมายอันเป็นบรรทัดฐานข้างต้น และโปรดสังเกตว่าการร่วมรู้ของโจทก์ดังกล่าวนี้เป็นการร่วมรู้ว่าจำเลยที่ 2ไม่ได้รับอนุญาตให้ทำสัญญาค้ำประกันได้เท่านั้น ไม่ใช่ร่วมรู้ว่าการค้ำประกันเป็นกิจการอย่างอื่นที่จำเลยที่ 2 ทำไม่ได้เพราะจำเลยที่ 2 อาจทำสัญญาค้ำประกันได้ถ้าได้รับอนุญาตจากรัฐมนตรีตามพระราชบัญญัติการประกอบธุรกิจเงินทุนฯ พ.ศ. 2522 มาตรา 54(4)

           อนึ่งมีนักกฎหมายบางท่านเห็นว่าหลักกฎหมายดังกล่าวสอดคล้องกับหลักกฎหมายอังกฤษที่ว่าคู่กรณีมีความผิดไม่เสมอกัน not"inparidelicto" ฝ่ายที่ไม่มีความผิดมีสิทธิเรียกร้องบางอย่างต่อจำเลยได้แต่ความจริง ภาษิตกฎหมาย inparidelicto นี้ กฎหมายลักษณะสัญญาของอังกฤษใช้วินิจฉัยผลของสัญญาที่ตกเป็นโมฆะแล้ว มิใช่ใช้เพื่อการวินิจฉัยว่าสัญญาจะตกเป็นโมฆะเพราะมีวัตถุที่ประสงค์เป็นการต้องห้ามชัดแจ้งโดยกฎหมายหรือไม่ (โปรดดู CheshireFifootandFurmston'sLawofContract(11thedn.,1986) หน้า357-375;A.G.GuestAnson'sLawofContract(26thedn.,1985) หน้า 344-352, นายจี๊ดเศรษฐบุตร,หลักกฎหมายแพ่งลักษณะนิติกรรมและหนี้, พิมพ์ครั้งที่ 2 พ.ศ. 2522หน้า 14 และเทียบเคียงกับ จิตติติงศภัทิย์, กฎหมายแพ่งและพาณิชย์ว่าด้วยประกันภัย, พิมพ์ครั้งที่ 9 พ.ศ. 2528 สำนักพิมพ์มหาวิทยาลัยธรรมศาสตร์ หน้า 77-79)

           บัณฑิตรชตะนันทน์